Das Immobilien-Set - Bedarfsanalyse, Besichtigungscheckliste, Finanzierungsplan, Kaufvertragsprüfung - Checklisten für den Immobilienkauf

Das können Sie sich leisten

Für den Immobilienkauf sind zwei Faktoren wichtig: Ihr aktuelles Vermögen und die Summe, die Sie monatlich aufbringen können. Beide Grenzen müssen Sie vorab exakt ermitteln.

Eigenkapital: Basis für den Immobilienkauf

Ihr eigenes Kapital für die Immobilie ist der finanzielle Grundstein. Je mehr Sie einsetzen können, desto mehr und desto günstigeren Kredit erhalten Sie. Eigenkapital können Sie unmittelbar in die Immobilie investieren – oder aber Sie behalten es und bieten es der Bank als Sicherheit für Ihren Kredit.

Zum Eigenkapital zählen alle Mittel, die Sie besitzen und privat aufbringen können, etwa, indem Sie es privat geliehen bekommen, beispielsweise von der Familie. Dazu zählen aber auch Immobilien, die Ihnen bereits gehören und die ganz oder weitgehend schuldenfrei sind.

Eine Faustregel lautet: Sie sollten 20 Prozent der Summe der Kauf- beziehungsweise Baukosten sowie die Erwerbs-Nebenkosten als Eigenkapital aufbringen können. Die Nebenkosten betragen je nach Bundesland rund acht Prozent des eige­ntlichen Immobilienpreises ohne Makler, bis zu 15 Prozent mit Makler. Wie teuer die Immobilie selbst nach dieser Faustregel sein darf, können Sie im Anhang auf unserem Arbeitsblatt errechnen.

Die Faustregel dient nur der Orientierung. Sie können mit weniger Eigenkapital auskommen, wenn Sie die Immobilie deutlich unter Marktpreisen erhalten, zum Beispiel von Verwandten (Mehr zu den Marktpreisen im Kapitel „Markt und Preisniveau kennen“, S. 19). Sie brauchen auch dann weniger Eigenkapitel, wenn Ihr Einkommen und Ihr sonstiges Vermögen hoch sind und Sie womöglich mit anderen Immobilien den Kredit absichern können. Dann ist im Extremfall sogar ein Kredit in Höhe des gesamten Kaufpreises möglich. Umgekehrt brauchen Sie deutlich mehr Eigenkapital als die 20 Prozent des Kauf­preises, wenn die Immobilie gemessen am örtlichen Marktniveau teuer ist. Und natürlich auch dann, wenn Sie sich hohe Kredit­raten schlicht nicht leisten und daher weniger Geld leihen können.

Was als Darlehenssicherheit taugt

Da das Eigenkapital möglichst hoch sein muss, sollten Sie alle dafür tauglichen Mittel mobilisieren. Es gibt jedoch auch Vermögensbestandteile, die nicht als Eigenkapital taugen oder einsetzbar sind. Hierzu zählt vor allem langfristig angelegtes Geld, an das Sie nicht oder nur mit größerem Verlust herankämen. Für die Immobilie können Sie es dennoch indirekt einsetzen: Bieten Sie es der Bank als Sicherheit, die das Institut im Fall Ihrer Zahlungsunfähigkeit erhalten würde. Gleiches gilt auch für schuldenfreie Immobilien, die Sie bereits besitzen. Derartige Sicherheiten können einerseits den möglichen Kreditrahmen erhöhen; andererseits können sie auch die Kreditzinsen senken.

Kredit: Was ist möglich?

Den größeren Teil des Kaufpreises müssen Sie in der Regel von der Bank leihen. Wie viel Sie erhalten, hängt von Ihrer Zahlungsfähigkeit für die monatlichen Raten ab. Zu diesen kommen nach dem Immobilienkauf weitere regelmäßige Ausgaben hinzu, die Sie schon jetzt grob kalkulieren können.

Nicht nur das Eigenkapital begrenzt den Kaufpreis – auch die monatlichen Kosten, die Sie nach dem Erwerb tragen müssen, setzen Ihnen Grenzen.

Die größte Position bei der Berechnung sind in der Regel die Kreditraten, doch es kommen noch viele andere Ausgaben dazu, die Sie im Blick haben müssen. Dazu gehören Kosten für Reparaturen und Modernisierungen und der laufende Aufwand für Heizung, Wasser, Strom, Müllabfuhr und Grundsteuern. Bedenken Sie, dass diese Ausgaben an Ihrem neuen Wohnort deutlich höher ausfallen können, als Sie es gewohnt sind. Das gilt insbesondere für Verkehrskosten, wenn Sie von der Stadt aufs Land ziehen. Auf dem Formular zur Schätzung Ihrer künftigen monatlichen Kosten haben wir die Zusatzkosten mit 3,50 Euro pro Quadratmeter und Monat angesetzt.

Kreditraten setzen sich aus Zins und Tilgung zusammen und sind in aller Regel jeden Monat gleich hoch (mehr dazu im Kapitel „Kredit-Bausteine: Das Optimum gestalten“, Seite 61). Um aus der von Ihnen tragbaren monatlichen Rate abzuleiten, wie hoch Ihr Kredit sein kann, müssen Sie noch zwei Prioritäten für sich setzen. Erstens: Wollen Sie lieber die Sicherheit längerfristig fester Zinsen und Kreditraten – und dafür einen höheren Zins in Kauf nehmen – oder wollen Sie lieber niedrige Zinsen und gehen das Risiko ein, dass sie in einigen Jahren stark steigen? Die zweite Entscheidung: Wollen Sie Ihren Kredit lieber rasch und mit hohen monatlichen Raten tilgen oder lieber langsam in niedrigen Raten? Niedrige Tilgungsraten wirken bequem und besser tragbar – allerdings zahlen Sie sehr lange, bis Sie schuldenfrei sind. Im theoretischen Extremfall mit je einem Prozent Zinsen und Tilgung kann dies fast 70 Jahre dauern. Wer es kann, sollte darum lieber monatlich mehr tilgen.

Kreditrate und Kredithöhe

Wenn Sie Ihre maximal mögliche Kreditrate errechnet haben, können Sie daraus mithilfe der Tabellen die für Sie maximale Kreditsumme ermitteln. Dazu sind für die Tabellen drei Werte berücksichtigt, die sich nach Ihrer individuellen Situation und nach der Marktlage ändern können:

• In der linken Spalte haben wir die maximale Höhe der Kreditrate angesetzt – für Sie das Ergebnis der Berechnung auf Arbeitsblatt 103.
• In der oberen Zeile sehen Sie unterschiedliche Zinssätze. Den besten für Sie ermitteln Sie über bankenunabhängige Kreditvergleichsportale. Unsere Zeitschrift Finanztest testet regelmäßig die Kreditkonditionen vieler Anbieter. Auf der Themenseite www.test.de/thema/immobilienkredite finden Sie die neusten Untersuchungsergebnisse und Informationen, worauf Sie bei der Auswahl des Kredits besonders achten müssen.
• Im Formular finden Sie als Kreditsumme das maximal Fünffache Ihres Eigenkapitals, eine zehnjährige Zinsbindung und zwei Anfangstilgungen. Daraus ergibt sich ein ungefährer Zins. Da in den oben genannten Quellen die günstigsten Anbieter genannt werden und Zinsen steigen können, schlagen Sie vorsichtshalber 0,25 Prozentpunkte drauf.
• Wenn Sie nur sehr langsam tilgen können oder wollen, wählen Sie die obere Tabelle mit 1 % jährlicher Anfangstilgung.
• Wenn Sie zügiger tilgen können oder wollen, wählen Sie die untere Tabelle.
• Ermitteln Sie aus Ihrer Rate und Ihrem Zinssatz die Höhe Ihres möglichen Dar­lehens.

Schlussfolgerung: Was Ihre Immobilie kosten darf

Sehen Sie unten auf Arbeitsblatt S. 101 nach, wie hoch Ihr Kredit aus Sicht des Eigenkapitals sein darf. Vergleichen Sie dies mit dem gerade eben ermittelten maximalen Kaufpreis aus Kreditsicht. Sie erhalten in der Regel zwei unterschiedliche Summen. Die niedrigere ist Ihr maximal möglicher Kaufpreis, den Sie nun für die Immobiliensuche ansetzen können.

________________ Maximaler Kaufpreis

Ausfüllhilfe Budget-Ermittlung

Verschaffen Sie sich zuerst eine Übersicht über Ihr gesamtes Geldvermögen. Schließen Sie auch Guthaben ein, das Sie nicht für die Immobilie vorgesehen haben, sondern zum Beispiel für die Altersvorsorge bewahren möchten, wie Lebensversicherungen oder Riester-Verträge.

Was Sie direkt einsetzen sollten

Girokonten und Tagesgeld: Dieses Geld ist am leichtesten zu mobilisieren. Sie müssen darauf achten, dass Sie flüssig genug für Ihre laufenden Ausgaben bleiben. Eine Notfall-Reserve von mindestens zwei Monats-Nettoeinkommen zurückzuhalten, ist wichtig.

Aktien, Anteile von Aktien- oder offenen Immobilienfonds sowie Derivate (Zertifikate, Optionsscheine usw): Wollen Sie sofort Orientierung über den Wert als Eigen­kapital, ziehen Sie vom ausgewiesenen Kurswert auf dem Depotauszug vorsichtshalber fünf Prozent für noch mögliche Kursrückgänge und Verkaufsspesen ab. Außerdem müssen Sie die Steuer auf den Kursgewinn berücksichtigen (siehe Kasten „Steuer nicht vergessen“). Nach der Veräußerung finden Sie den Nettoerlös auf Ihrem Giro- oder Verrechnungskonto – die Steuer ist bereits abgezogen. Sie können den erhaltenen Erlös voll zum Eigenkapital zählen.

Anleihen: Hier können Sie den Kurswert auf dem Depotauszug minus einem Prozent Kursrisiko und Spesen ansetzen. Auch hier müssen Sie an die Kapitalertragsteuer auf Kursgewinne denken.

Bausparguthaben: Die Summe auf dem letzten Jahres-Kontoauszug und Ihre Einzahlungen seit diesem Zeitpunkt können Sie eins zu eins als Eigenkapital ansetzen. Mehr zur Zuteilungsreife auf Seite 65.

Riester-Mittel: Guthaben auf Riester-Konten können Sie ebenfalls einsetzen. Mehr dazu im Kapitel „Wohn-Riester“ auf Seite 66.

Verwandtendarlehen: Diese Darlehen sind zinslos oder niedrig verzinst, in der Regel werden sie nicht im Grundbuch besichert.

Arbeitgeberdarlehen: Einige Unternehmen unterstützen Mitarbeiter mit Baudarlehen. Diese können Sie als Eigenkapital ansetzen, wenn keine oder nur eine „nachrangige“ Grundschuld hinter anderen Gläubigern (siehe Kapitel „Grundbuch“) verlangt wird.

Was als Sicherheit dient

An Festgeld und Geld in Sparplänen mit langjähriger Bindung kommen Sie in der...