IMMOBILIEN - Die Turbo Strategie - Warum schlaue Millionäre immer in Ferienimmobilien investieren (Finanzielle Freiheit durch passives Einkommen)

VORGEDANKEN UND BEGRIFFSERKLÄRUNGEN

 

„Gib mir 6 Stunden einen Baum zu fällen und ich werde die ersten 4 mit dem Schärfen der Axt verbringen.“ – Unbekannt

 

 

Nachdem ich dir im ersten Kapitel einen Überblick über den gesamten Prozess der Immobilieninvestition gegeben habe, wollen wir uns an dieser Stelle ein paar grundlegende Gedanken machen und uns wichtige Entwicklungen gemeinsam ansehen. Immobilien als Kapitalanlagen sind nach wie vor sehr beliebt. Millionen deutscher Staatsbürger haben ihr Geld in Häuser und Wohnungen investiert.

 

Die durchschnittliche Wohneigentumsquote lag 2014 bei 52,4% innerhalb von Deutschland.

Kurz zur Erklärung: Die Wohnungseigentumsquote bezeichnet das Verhältnis der von Eigentümern selbst bewohnten Wohnungen zur Gesamtanzahl der Wohnungen. Dies ist jedoch gar nicht mal so viel, gemessen am europäischen Durchschnitt. Dieser liegt nämlich bei rund 70%. Verwunderlicherweise führen gerade die Osteuropäischen Länder diese Statistik an. In Rumänien sind es sogar über 95% Eigentumsquote. Dies ergibt sich aus dem politischen Umstand der dortigen Privatisierung.

 

Sieht man sich den Markt der Anlageimmobilien an, fällt einem auf, dass Deutsche diese Anlageform sehr schätzen. In etwa 7 Millionen Bürger haben ihr Geld in Anlageimmobilien investiert. Auch wenn die Deutschen im europäischen Schnitt „nur“ in etwa zu 52% Wohneigentum besitzen, investieren verhältnismäßig doch sehr viele in reine Anlageobjekte.

 

Es scheint, die Anleger bevorzugen diese Investitionsform insbesondere aufgrund der aktuellen Niedrigzinsphase, zumal sie keine anderen Alternativen sehen. Die Anleger hoffen also, auf diese Weise höhere Renditen zu erzielen als zum Beispiel mit Festgeldkonten. Allerdings ist nicht alles Gold was glänzt, denn zwischen 2002 und 2012 lagen die Brutto-Renditen auf vermietete und sonstige Immobilien nur bei zwei bis drei Prozent. Netto waren es sogar nur zwischen 1,5 und zwei Prozent. Schuld ist dabei unter anderem auch, dass man sich im Vorfeld nicht genug Gedanken gemacht hat, eventuell Hals über Kopf in die Immobilieninvestition reingeschlittert ist und in die typischen Fallen gelaufen ist.

 

Damit dir das nicht passiert, klären wir zunächst ein paar Fachbegriffe ab. Außerdem machen wir uns parallel dazu ein paar Gedanken und schauen uns gemeinsam an, was du als künftiger Immobilientycoon auf alle Fälle wissen musst. Es spielt keine Rolle ob du eine Ferienimmobilie oder eine Anlageimmobilie mit Fokus auf Langzeitvermietung kaufen möchtest. Diese Begrifflichkeiten sind ein „MUSTHAVE“ für jeden Investor.

 

 

Mieteinnahmen

 

Du bekommst vom Mieter monatlich die Bruttomiete überwiesen. Die Höhe der Miete, die du pro Quadratmeter verlangen kannst, richtet sich nach den Ausstattungscharakteristiken der Wohnung. Es kann sich dabei um ein neu renoviertes Badezimmer, Granit als Küchenarbeitsoberfläche, das Vorhandensein eines geräumigen Balkons, ein hochwertiger Parkettboden, etc. handeln. Zu guter Letzt hängt die Höhe der Miete auch vom Wohndruck ab. Sollte z.B. die Nachfrage nach Wohnungen in der Umgebung höher sein als das Angebot, kannst du höhere Mieten verlangen.

 

 

Wertsteigerung

 

Zusätzlich zu dem offenen Geldzufluss durch Mieteinnahmen, kommt es auch zu einem verdeckten Geldzufluss – und zwar durch Wertsteigerung deiner Immobilie. Somit stellt der Wertzuwachs den zweiten Teil der Gesamtrendite einer Immobilie dar. Leider lässt sich die Wertsteigerung in der Zukunft nur schätzen, bis man das Objekt tatsächlich verkauft. Dann erst kennt man den korrekten und tatsächlichen Wert.

 

 

Nebenkosten

 

Es gibt zwei Arten von Nebenkosten: Solche, die der Mieter bezahlt und solche, die du als Vermieter selbst zahlen musst. Einen Großteil zahlt der Mieter, nämlich die sogenannten Betriebs-Kosten für Strom, Wasser, Heizung usw. Du musst lediglich die nicht-umlegbaren Nebenkosten zahlen. Dazu zählen Reparaturkosten, Verwaltungskosten, die Instandhaltungsrücklage und Versicherungskosten.

 

 

Was ist die Nettorendite?

 

Die Nettorendite einer Immobilie setzt die Netto-Mieteinnahmen nach Steuern in ein Verhältnis zum Kaufpreis einschließlich der Nebenkosten. Einnahmen sind die Mieten abzüglich nicht umlagefähiger Kosten, zum Beispiel für Instandhaltung und Verwaltung des Objekts. Die Bruttorendite wären die Brutto-Mieteinnahmen im Verhältnis zum Kaufpreis.

 

 

Eigenkapitalrendite

 

Die Wertsteigerung zu deinem eingesetzten Kapital nennt sich Eigenkapitalrendite. Diese berechnet man indem du den Ertrag nach Steuern durch dein gebundenes Eigenkapital dividierst. Das unglaubliche an dieser Rendite ist, dass du sie je nachdem welchen Hebel du ansetzt, oftmals auf 30-40% steigern kannst.

 

 

Gesamtkapitalrendite

 

Eine sehr gute Variante alle deine Investitionsobjekte rasch miteinander vergleichen zu können ist die Berechnung der Gesamtkapitalrendite. Hier rechnest du so, als hättest du die Anlageimmobile komplett selber aus Eigenmitteln finanziert. Die Finanzierung wird bei dieser Berechnungsmethode nicht berücksichtig. Du rechnest die Jahresnettomiete dividiert durch das eingesetzte Gesamtkapital. Außerdem musst du für die Ermittlung der Netto-Immobilien-Rendite auch noch Steuern sowie die Zinsen, die du an die Bank zahlen musst, berücksichtigen.

 

Die folgende Grafik gibt dir einen guten Überblick wie die Welt eines Investors inkl. aller Geldflüsse aussieht:

 

 

Die obere Hälfte der Grafik zeigt die Einnahmen-Seite und wie du vom Anlagesystem profitierst. Die untere Seite zeigt alle Ausgaben und Aufwendungen die du als Investor abgeben musst.

 

Jetzt fragst du dich, welche Renditeart für dich als Investor einer Immobilie wichtig ist? Dies ist ganz einfach zu erklären, ausschlaggebend ist aus Investorensicht immer die Eigenkapitalrendite. Du interessierst dich dafür, wieviel du investiert hast und wieviel du am Ende rausbekommst. Nettorendite und Eigenkapitalrendite sind entscheidend.

 

 

Leverage Effekt

 

Der Leverage Effekt beschreibt die sogenannte Hebelwirkung des Fremdkapitals auf die Eigenkapitalrentabilität. Durch den Einsatz von Fremdkapital bei einer Finanzierung, kann die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital gesteigert werden. Die Eigentümer verwenden also anstelle von Eigenkapital einen höheren Fremdkapitalanteil und sichern sich dadurch Vorteile hinsichtlich der Rentabilität der Immobilieninvestition.

 

Voraussetzung für einen positiven Leverage Effekt ist, dass die Gesamtkapitalrendite höher ist als der Fremdkapitalzins. Das heißt konkret: Die Rendite auf das eingesetzte Eigen- und Fremdkapital muss höher sein als die Zinsen für das Darlehen, welches von der Bank gewährt wird. Beispiel: die Gesamtkapitalrentabilität beträgt 2% und der Fremdkapitalzins des Darlehens 3%.  In diesem Fall ist der Leverage Effekt negativ! Beschränkt wird der Leverage Effekt durch eine beschränkte Kreditaufnahmemöglichkeit, steigenden Zinsen bei höherer Verschuldung sowie bei fehlenden Investitionsmöglichkeiten.

 

Grundsätzlich verwenden Profis immer maximal viel Geld von anderen Leuten, arbeiten mit diesem und erwirtschaften daraus Gewinne. Lustigerweise sind Banken bei der Vergabe von höheren Investitionsvolumina (ich spreche jetzt von 7-stelligen Investitionsbeträgen) nicht so restriktiv als beim „kleinen“ Investor der Projekte mit ein paar Hunderttausend Euros realisieren möchte. Der Grund liegt darin, dass bei Großprojekten das Investment als solches im Bonitätscheck der Banken steht und nicht der Investor selbst. Gerade bei kleinen Projekten baut die Bank die Bonität auf den Investor als Person auf. Übrigens ist dies bei Unternehmensgründern genauso.

 

Hier geht es bei Finanzierungsfragen immer um die Zahlungsfähigkeit und Zahlungswürdigkeit des Unternehmers. Erst wenn es das Unternehmen bereits mehrere Jahre gibt und verwertbare Bilanzen und Saldenlisten existieren, kann die Bank daraus eine Kreditfähigkeit ableiten. Erst dann verfügt das Unternehmen als solches über eine notwendige Bonität und in Folge dieser können Finanzierungen vergeben werden. So funktioniert unser System nun mal.

 

 

Beispiel Leverage Effekt beim Immobilienkauf

 

Am besten lässt sich dieses Beispiel mit einem konkreten Immobiliendeal erläutern. Wir wollen angenommen in eine Immobilie samt Nebenkosten um 100.000 EUR investieren. Sehen wir uns das ganze mittels zwei verschiedenen Szenarien an:

1. Nehmen wir einmal an wir kaufen die Immobilie mit 100% Eigenkapital. Der Kaufpreis liegt also bei 100.000 EUR, die Nettomieteinnahmen betragen 6.000 EUR pro Jahr. Somit...